Aval hipotecari 

AVAL HIPOTECARI

 

L'aval s'extingeix alhora que l'obligació principal, normalment pel pagament per part del creditor, o per les causes generals d'extinció dels contractes, entre les quals no està la mort de l'avalista. L'obligació es transmet igual que la resta de drets i obligacions als seus hereus, és a dir, la defunció de l'avalista ocasiona la transmissió d'aquesta obligació als seus hereus, que lògicament podran acceptar o no l'herència o fer-lo a benefici d'inventari.

 

Igual que la resta dels contractes no es pot modificar de manera unilateral, i lògicament, el banc o caixa no va a accedir a modificar el contracte si no s'igualen o fins i tot milloren les garanties existents, per tant aquesta expressió que tantes vegades hem escoltat de “vull sortir de la fiança” no es correspon amb cap dret que ens assisteixi, i en general solament és possible extingir la fiança amb l'extinció del contracte principal, que en general solament es pot realitzar mitjançant el pagament del préstec avalat.

 

L'avalista pot acabar pagant el deute contret pel deutor, fins que la mateixa quedi completament saldada. La diferència radica que l'avalista pot reclamar contra la persona que va avalar una vegada a realitzat el pagament, podent reclamar-li les quantitats que va abonar al costat dels interessos i els danys i perjudicis causats.

 

L'entitat financera pot, si ho estima convenient, alliberar en qualsevol moment a l'avalista de les seves obligacions.

 

La fiança pot ser parcial, no estenent-se a la totalitat de l'obligació, una mica que és molt habitual per exemple en els préstecs hipotecaris, on se sol avalar una quantitat menor al total del préstec, que és per norma general la qual excedeix de la taxació.

 

TIPUS D'AVAL

 

1. GARANTIA PERSONAL

 

L'avalista respon de manera solidària davant l'impagament del deute, de manera que respon amb la seva garantia personal, el que implica que davant l'impagament del sol·licitant l'avalista respon amb tots els seus béns presents i futurs. En resum, a l'avalar un préstec es tenen les mateixes obligacions que el sol·licitant.

 

Però al no existir un bé concret que hagi servit com garantia de pagament, el fiador pot vendre lliurement el seu patrimoni i disposar d'ell de la manera que consideri més oportuna, doncs seguirà responent amb els nous béns. Així que si desitja vendre la seva casa pot fer-lo amb total llibertat, ja que no existeix sobre ella cap càrrega concreta. Això sí, l'avalista veu reduïda la seva capacitat d'endeutament en el futur de manera que, si necessita un crèdit al consum o una hipoteca no li serà tan fàcil aconseguir-lo tret que respongui amb el seu patrimoni davant els possibles deutes d'un tercer.

 

En el cas que l'avalista no pugui plantar cara al pagament del deute, en primer lloc, serà donat d'alta en un llistat de morosos (*Rai, *Asnef, etc.), la qual cosa impossibilitarà el seu accés a un préstec o crèdit bancari en un futur ja que les entitats financeres bé siguin bancs, caixes o establiments financers de crèdit eviten concedir un préstec personal o hipotecari a qui estigui donat d'alta en un fitxer de morositat per a evitar possibles impagaments futurs.

 

Posteriorment, si l'impagament del deute es perllonga en el temps, l'avalista es veurà embolicat en un procés legal, en el qual un jutge podrà dictaminar l'embargament del seu compte bancari i la part de la seva nòmina que excedeix del salari mínim interprofessional, així com els seus béns personals, des del cotxe fins a l'habitatge. En resum, tot allò que sigui necessari per a saldar el deute, amb la qual cosa l'avalista corre el risc de perdre el seu patrimoni.

 

Abans d'embargar els béns d'aquest s'embarguen els béns i patrimoni del titular del préstec i en els casos que aquests no siguin suficients per a saldar el deute, l'entitat va contra l'aval (com quan un banc desnona a una persona i subhasta el seu habitatge pel 50% del seu valor, amb la qual cosa la persona desnonada es troba sense habitatge i devent àdhuc una gran quantitat de diners al banc)

 

2. GARANTIA REAL

 

La situació canvia bastant quan la garantia que s'utilitza per a protegir la compra d'altre habitatge és real -està constituïda per béns tangibles- i no personal. En aquest cas, el fiador atorga com garantia del pagament de la hipoteca una propietat concreta i la seva responsabilitat s'esgota amb ella. No posa en perill tot el patrimoni present i futur sinó només un bé determinat com pot ser un immoble. És una de les opcions que s'utilitza quan l'avalista no vol arriscar el conjunt de les seves propietats i prefereix tenir una responsabilitat limitada.

 

Amb aquest tipus de garantia sorgeixen dues possibilitats:

 

Que l'immoble utilitzat per a assegurar el pagament de la hipoteca sigui propietat del *prestatario; és a dir, de qui sol·licita i rep els diners per a la compra d'un nou habitatge.

Que la persona utilitzi el seu habitatge per a assegurar el pagament de les quotes d'un tercer. Aquest últim és el cas del *hipotecante no deutor, la persona que sense ser titular del crèdit posa com garantia el seu propi immoble perquè al sol·licitant se li concedeixi la hipoteca. Si es dóna la circumstància que el *prestatario no paga les quotes en el termini establert o deixa d'abonar definitivament les mensualitats, el *hipotecante no deutor respondrà amb el seu habitatge i fins al límit que s'hagi establert. Per exemple, si l'entitat bancària concedeix una hipoteca a un jove pel 80% del valor d'un pis i el que necessita és el cent per cent, els pares, o altres familiars o amics, constituïxen una hipoteca pel valor del 20% sobre un immoble, de manera que la seva responsabilitat s'esgota amb aquest percentatge si el titular no paga. D'aquesta manera, només són responsables en la mesura que l'habitatge estigui hipotecada.

Per a poder garantir un deute amb un bé concret, en aquest cas amb un habitatge, l'immoble ha d'estar inscrit en el Registre de la Propietat a nom de la persona que va a utilitzar el pis com garantia. Normalment ha de ser l'únic propietari o estar d'acord amb els altres titulars a posar la casa com garantia real del pagament d'una hipoteca. Les entitats bancàries també solen demanar que l'immoble estigui lliure d'altres càrregues perquè l'habitatge pugui utilitzar-se com garantia. Una vegada que el *garantista ha constituït una hipoteca sobre el seu immoble, aquesta càrrega apareix reflectida en el Registre de la Propietat. Igual que ocorre amb l'avalista, la capacitat d'endeutament futur es reduïx.

 

Què ocorre llavors quan el *hipotecante no deutor vol posar en venda l'habitatge? Legalment pot fer-lo, però pesa sobre ella una obligació i si algú desitgés adquirir l'immoble ho faria amb la càrrega inclosa. Com aquestes dades apareixen en el Registre de la Propietat, és molt difícil que el comprador accedeixi a dur-se l'habitatge en aquestes condicions, amb el que l'habitual és que demani que es cancel·li el deute. Si cada vegada hi ha més dificultats per a vendre un habitatge, quan sobre aquesta pesa una hipoteca l'operació pot arribar a ser impossible.